Decyzja Starosty Powiatu Nowotarskiego ws. ustalenia odszkodowania za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, położoną w miejscowości Zubrzyca Górna, oznaczoną jako działki ewidencyjne nr 4172/7
D E C Y Z J A
Na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 i 3, art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j Dz.U. z 2018, poz. 1474), w związku z art. 113 ust. 7, art. 118a ust. 2 i 3, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, 3, art. 133 pkt 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 z późn. zm.) oraz art. 49 i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm.)
orzekam o:
1) ustaleniu odszkodowania – w wysokości 270.90 zł (słownie: dwieście siedemdziesiąt złotych 90/100), bez zastosowania dyspozycji art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, za udział w wysokości 3/40 części o nieuregulowanym stanie prawnym w nieruchomości położonej w miejscowości Bańska Niżna, gm. Szaflary, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr 4172/7 o pow. 0,0010 ha (powstała z podziału działki ewid. nr 4172/4) oraz nr 4123/2 o pow. 0,0034 ha, obj. księgą wieczystą nr NS1T/00052858/2
2) zobowiązaniu Powiatu Nowotarskiego reprezentowanego przez Zarząd Powiatu, do złożenia odszkodowania ustalonego w pkt 1 niniejszej decyzji do depozytu sądowego na okres 10 lat, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna
U z a s a d n i e n i e
Na wniosek Powiatowego Zarządu Dróg w Nowym Targu Starosta Nowotarski wydał decyzję nr Z-1/17 z dnia 19.01.2017 roku, znak: BA.6740.4.10.2016.BB o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: „Rozbudowa drogi powiatowej nr 1653K Szaflary – Ząb (budowa chodnika) w miejscowości Bańska Niżna w km 1+822,00 do km 2+578,40”. Decyzja stała się ostateczna w dniu 01.03.2017 r.
Decyzję o odszkodowaniu wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej, a do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W związku z powyższym oraz mając na uwadze konstytucyjną zasadę wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem, przed Starostą Nowotarskim z urzędu zostały wszczęte postępowania mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Powiatu Nowotarskiego na mocy ww. decyzji pod inwestycję drogową.
Stosownie do art.12 ww. ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomości objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa, w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych oraz gminnych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego i przysługuje za nie odszkodowanie dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługują do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe (ust. 4 pkt 2).
Krąg stron postępowania należy ustalić na podstawie stanu prawnego nieruchomości określonego w księdze wieczystej, zbiorze dokumentów lub innych dokumentach potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości.
Wśród nieruchomości przeznaczonych pod przedmiotową inwestycję znalazła się między innymi nieruchomość położona w obrębie 0001 Bańska Niżna, jedn. ewid. Szaflary, powiat nowotarski, oznaczona jako działki ewid. nr: 4172/7 i 4123/2. Działka nr 4172/4 o pow. 0,1521 ha, objęta księgą wieczystą nr NS1T/00052858/2, podzieliła się na działkę nr 4172/7 o pow. 0,0010 ha (pod inwestycję) i działkę nr 4172/8 o pow. 0,1511 ha. Działka nr 4123/2 o pow. 0,0034 ha, objęta księgą wieczystą nr NS1T/00052858/2 w całości została przejęta pod inwestycję. Mapa z projektem podziału została przyjęta do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w Nowym Targu 17 sierpnia 2016 r. pod nr ewid. P.1211.2016.3472.
Starosta Nowotarski ustalił, na podstawie odpisu z księgi wieczystej nr NS1T/00052858/2, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Nowym Targu, że w dacie ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. w dniu 01 marca 2017 r. przedmiotowa nieruchomość stanowiła w części tj. 3/40 własność Pana Józefa Papieża s. Józefa i Marii. Wpis ograniczonego prawa rzeczowego w dziale III księgi wieczystej nie wpływa na niniejsze postępowanie. W dziale IV brak wpisów i obciążeń. W toku postępowania wyjaśniającego ustalono, że Pan Józef Papież nie żyje, a spadkobiercy nie są ustaleni.
Mając powyższe na uwadze, organ rozpatrując przedmiotową sprawę zważył, co następuje.
W myśl art. 113 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. Należy wskazać, iż udział w wysokości 3/40 części ww. nieruchomości spełnia definicję nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Tryb ustalenia i wypłaty odszkodowania w sytuacji przejęcia pod drogę nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym określa art. 118a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według przepisów rozdziału 5 niniejszej ustawy i składa do depozytu sądowego na okres 10 lat.
Mając na uwadze powyższe ustalenia Starosta Nowotarski obwieszczeniem z dnia 15.10.2019r., znak: GN.683.2.698.2017.NM ogłoszonym w sposób określony w art. 49 Kpa, zawiadomił o wszczęciu postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za udział w wysokości 3/40 części w nieruchomości oznaczonej jako działki ewid. nr: 4172/7 oraz 4123/2, jednocześnie informując o możliwości zgłoszenia się zainteresowanych osób celem zapoznania się z dokumentami i wykazania swoich praw. Podkreślić należy, że w wyznaczonym terminie nie zgłosiły się żadne osoby, którym mogłyby przysługiwać prawa rzeczowe do tej nieruchomości.
Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Powiatu Nowotarskiego, w odniesieniu do dróg powiatowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania tej decyzji przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
W związku z faktem, iż ustawa z 10 kwietnia 2003 r. stanowi, iż z zastrzeżeniem jej art. 18, do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje odpowiednie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, to stosownie do art.130 ust. 2 tej ustawy, w przedmiotowej sprawie konieczne jest oparcie się na opinii biegłego, tzn. operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Rzeczoznawcy majątkowi Pani Magdalena Wiącek-Ogorzałek (uprawnienia nr 6340) oraz Pani Katarzyna Balcer (uprawnienia nr 6282) na zlecenie organu orzekającego w dniu 30 listopada 2017 r. sporządziły operat szacunkowy określający wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Aktualność sporządzonego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowi potwierdzili na dzień 03 grudnia 2018 r.
Wyceniane działki położone są w pasie drogi powiatowej nr 1653K Szaflary – Ząb w liniach rozgraniczających teren inwestycji. Na działkach występował składnik budowlany.
Mając na uwadze powyżej przytoczone przepisy prawa należy uznać, że operat szacunkowy uwzględnia wszystkie elementy niezbędne dla określenia wartości rynkowej nieruchomości. Podkreślenia wymaga fakt, że proces wyceny nieruchomości został poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości na obszarze powiatu nowotarskiego. Przedmiotem analizy były transakcje podobnymi nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi, gdzie sprzedawane było prawo własności lub udział w prawie własności. Do bazy nieruchomości podobnych do wycenianej zostały wybrane 24 nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w latach 2015 – 2017. Każdej nieruchomości z bazy przypisane zostały cechy rynkowe wraz ze skalą: lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, możliwości inwestycyjne/rozwojowe oraz dostępność komunikacyjna, a także ustalone zostały procentowe wpływy atrybutów na ceny nieruchomości.
Zgodnie z Uchwałą Nr XLI/188/98 Rady Gminy Szaflary z dnia 30.03.1998 r., wyceniana nieruchomość położona była w obszarze oznaczonym jako tereny komunikacji. Wobec tego określono jej wartość przyjmując do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Rzeczoznawca w wycenie nie zastosował „zasady korzyści”, zgodnie z art.134 ust.4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ponieważ przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) nie spowodowało zwiększenia jej wartości.
Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości według zagospodarowania na dzień 19.01.2017 r. rzeczoznawca majątkowy dokonał charakterystyki nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa przyjętych do wyceny (w ocenie tutejszego organu opis ten jest wystarczający i umożliwia ich zidentyfikowanie).
W wyniku przeprowadzonej wyceny określono:
- szacunkową wartość rynkową gruntu w wysokości 3 612.00 zł (słownie: trzy tysiące sześćset dwanaście złotych). Jednostkowa wartość rynkowa wycenianego gruntu wyniosła 82,09 zł/m2.
szacunkową wartość odtworzeniową składnika budowlanego tj. nawierzchnia utwardzona z kruszywa – 16 m2, fragment drewnianego ogrodzenia ze sztachet – 4,5 mb w wysokości 715.00 zł (słownie: siedem siedemset piętnaście złotych).
Dyrektor Powiatowego Zarządu Dróg w Nowym Targu pismem z dnia 21.11.2019 r., znak: PZD.IU.6821.53.1.88.2017 poinformował, że istniejący składnik budowlany w postaci zjazdu o nawierzchni utwardzonej oraz fragmentu drewnianego ogrodzenia ze sztachet, został odtworzony na etapie realizacji inwestycji.
Ponadto odszkodowanie ustala się jedynie za części składowe gruntu trwale z gruntem związane, a nawierzchnia utwardzona z kruszywa nie jest trwale z gruntem związana (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 stycznia 2019 r. sygn. akt II SA/Kr 1441/18).
Stosownie do przepisów art. 132 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w niniejszej decyzji przyjęto inny sposób zapłaty odszkodowania (patrz – opracowanie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej „Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych”).
W związku z tym odszkodowanie po odjęciu składnika budowlanego, za udział w wysokości 3/40 części przedmiotowej nieruchomości ustalono w wysokości 270.90 zł (słownie: dwieście siedemdziesiąt złotych 90/100).
W ocenie tut. Organu w sytuacji doliczenia do odszkodowania za grunt również odszkodowania za składnik budowlany, który został odbudowany, właściciel nieruchomości otrzymałyby w zakresie składnika budowlanego podwójną rekompensatę, co naruszałoby zasadę wyrażoną w art.21 ust.2 Konstytucji R.P., że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem., wyrok NSA z dnia 22.01.2015 r. sygn.akt. 1121/13 cyt. ,,Słuszne odszkodowanie powinno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczonego dobra. Innymi słowy oznacza to, że odszkodowanie powinno dawać właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu możliwość odtworzenia analogicznego stanu, jaki miał przed pozbawieniem praw do nieruchomości. Jak wielokrotnie podkreślał Trybunał Konstytucyjny: "w warunkach demokratycznego państwa prawnego ujmowanie słusznego odszkodowania w kategoriach prawnych sprowadza się do zasady ekwiwalentności, tzn. w przypadku wywłaszczenia - do stworzenia wywłaszczonemu właścicielowi możliwości odtworzenia rzeczy przejętej przez państwo". Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne". Zasada słusznego odszkodowania w wypadku wywłaszczenia oznacza, że odszkodowanie stanowić powinno ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości, czyli powinno być równoważne gospodarczo wartości wywłaszczonej nieruchomości (por. orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 czerwca 1990 r., K 2/90, publ. OTK 1990, poz.3)”.
Wskazać należy również, że w niniejszej sprawie nie znalazła zastosowania dyspozycja zawarta w art.18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dotycząca powiększenia wysokości odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości na cele realizacji inwestycji celu publicznego z uwagi na brak stosownego oświadczenia. Dyrektor Powiatowego Zarządu Dróg w Nowym Targu pismem z 18.08.2017r., znak: PZD.IU.6821.53.1.2.2017.SG udzielił informacji Wydziałowi Gospodarki Nieruchomościami w Starostwie Powiatowym w Nowym Targu, iż nie dysponuje protokołami zdawczo-odbiorczymi nieruchomości lub jednostronnymi oświadczeniami dotychczasowych właścicieli nieruchomości potwierdzającymi wydanie nieruchomości.
Nieuregulowany stan prawny przedmiotowej nieruchomości powoduje konieczność zastosowania przepisu art. 118a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje obowiązek wpłaty do depozytu sądowego ustalonego odszkodowania.
Wobec powyższego zobowiązuje się Zarząd Powiatu Nowotarskiego, działający w imieniu Powiatu Nowotarskiego, do złożenia ustalonego w pkt 1 niniejszej decyzji odszkodowania do depozytu sądowego na okres 10 lat, jednorazowo, w terminie 14 dni, licząc od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.
Stosownie do art. 133 pkt 2 odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
Odszkodowanie z depozytu sądowego może zostać wypłacone podmiotowi, który wykaże się tytułem prawnym do przedmiotowej nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.
Niniejsza decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kpa, tj. „w formie publicznego obwieszczenia, w innej formie publicznego ogłoszenia zwyczajowo przyjętej w danej miejscowości lub przez udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej właściwego organu administracji publicznej”.
Nieruchomość opisana w sentencji decyzji przeznaczona jest pod rozbudowę drogi powiatowej nr 1653K Szaflary – Ząb, a zatem ustalone odszkodowanie winno być wypłacone właścicielowi przez Powiat Nowotarski reprezentowany przez Zarząd Powiatu Nowotarskiego.
Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne i prawne orzeczono jak w sentencji.
Pouczenie:
Od niniejszej decyzji przysługuje prawo wniesienia odwołania do Wojewody Małopolskiego w Krakowie za pośrednictwem Starosty Nowotarskiego w terminie 14 dni licząc od dnia jej otrzymania.
W trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję. Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna, co oznacza, iż decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i brak jest możliwości zaskarżenia decyzji do organu wyższego stopnia. Nie jest możliwe skuteczne cofnięcie oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania (art.127a Kodeksu postępowania administracyjnego).
Przedmiotowa decyzja nie podlega opłacie skarbowej, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt.1 lit. h ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1000).
